Что такое дом блокированной застройки

 

Что это - жилой дом блокированной застройки? Какие его отличительные черты? Правовые нюансы и нормативное регулирование подобных строений. Примеры блочных домов. Особенности признания жилого строения домом блокированной застройки. Технический план секционного здания, межевание земли под него. Жилищный фонд включает в себя несколько десятков видов объектов. Неоднозначная трактовка некоторых определений создает сложности при определении типа строения. Что в 2019 году называется домом блокированной застройки?

Содержание

Законодательная база

Понятие и порядок работы с объектами блокированной застройки, как и другими объектами, определяются некоторыми правовыми документами и нормами. В рамках Российской Федерации ими являются следующие документы:

  1. Жилищный кодекс Российской федерации, который дает основные понятия о домах рассматриваемого типа и определяет их свойства и характеристики.
  2. Кодекс строительства городов Российской Федерации в статье 49 фиксирует определение дома блокированной застройки.
  3. Постановление правительства 220 2015 года, которое оговаривает и разъясняет порядок приобретения жилья (первичный рынок) совмещенного типа.
  4. Федеральный закон 161 и приказ Министерства строительства 223, которые регулируют порядок выделения участков под совмещенные дома и порядок получения квартир в них.
  5. Статья 35 земельного кодекса, в которой оговаривается порядок оформления и выделения участков на дома совмещённого типа.
  6. Письмо Д23И-5649 Министерства развития экономики РФ, которое оговаривает порядок размещения рассматриваемой недвижимости на одном участке земли.
  7. Документы, касающиеся многоквартирных домов, как правило, имеют оговорки и для недвижимости застройки подобного рода.

Примеры блочных домов

Приведем самые распространенные примеры секционных строений:

  • Таунхаус. Строение обычно расположено в черте города, но имеет все признаки загородного жилья: небольшая площадь квартир, два этажа, вертикальная планировка, наличие собственного земельного участка перед выходом.
  • Виолетта. Тоже таунхаус, но уже элитного типа. Имеется собственная терраса, открытый бассейн, гараж, веранда, обширная придомовая территория.
  • Лейнхаус. Так называются блочные домики с небольшой жилой площадью. Обычно к каждому блоку примыкает собственный гараж.
  • Дуплекс. Двухэтажные, рассчитанные на двоих собственников блочные дома, где между секциями глухая стена. Общей будет только крыша.
  • Квадрохаус. Это четыре отдельных блока, связанных между собой общими стенами. У каждого собственный выход, гараж, приусадебный участок.

О земельных участках

О земельных участках


Жилой район «Гармония» – это разные типы застройки по индивидуальным проектам:

  • Среднеэтажная многоквартирная жилая застройка (считается от 4 до 8 этажей);
  • Индивидуальная застройка (таунхаусы, дуплексы, флэтхаусы и особняки);
  • Коммерческие помещения (магазины и прочее);
  • Социальное строительство (детский сад, спортивный комплекс) в том числе религиозной направленности (храм святого Артемия, духовно-просветительский центр, дом Милосердия);
  • Инженерная инфраструктура (газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, автодороги);
  • Благоустройство (аллея «Ласточек», зоны отдыха, арт-объекты, спортивные площадки).

Строительство домов в жилом районе «Гармония» близ Ставрополя ориентируется на ГК РФ. Планирование и развитие территории рассчитано на ближайшие 5-10 лет согласно генеральному плану развития города Михайловска.

Основной градостроительный документ жилого района «Гармония» это утвержденный проект планирования развития территории в 702 гектара. На данный момент почти освоен первый этап застройки в 182 гектара.

В планировании учитывается:

  • Количество жителей;
  • Количество единиц жилья;
  • Социальные объекты;
  • Объекты инженерной инфраструктуры.

Исходя из этого рассчитывается плотность застройки и количество людей на 1 кв. метр.


Дом блокированной застройки: что это?

Характерные для Европы дома блокированной застройки на территории нашего государства встречаются реже и часто относятся к классу элитного жилья. Прежде чем купить в собственность квартиру в совмещенном доме, следует знать все особенности устройства такой конструкции и правовые нюансы.

В положениях Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть II, статья № 49) даётся чёткое определение данного понятия. Согласно законодательному документу, здание может считаться домом блокированной застройки, если соответствует таким характеристикам:

  • Количество этажей не превышает три.
  • Постройка состоит из нескольких частей: минимум 2, максимум 10.
  • Коммуникации подведены отдельно к каждому блоку.
  • Отсутствуют помещения общего использования.
  • Все части строения объединяет одна стена, а значит, между ними нет прохода.
  • Каждое жилое помещение имеет отдельный выход на общую территорию или приусадебный участок. Этот критерий наиболее важен.

Дома блокированной застройки могут различаться по своей форме возведения, сохраняя при этом общие характеристики. Так, различают следующие типы:

  1. Таунхаус. Такие городские дома имеют некоторые элементы загородных — для каждой квартиры предусмотрен отдельный вход, а перед ним небольшая территория (без заднего двора). Площадь жилого помещения небольшая с вертикальной планировкой, у каждого этажа своя функция.
  2. Виолетта — разновидность таунхауса, выполненная в итальянском стиле. На придомовой территории, согласно стандартному плану, располагается терраса, бассейн, веранда, гараж. Классифицируется как элитное жильё.
  3. Дуплекс. Блокированный дом на две квартиры с общей глухой стеной и крышей. Как правило, такие постройки имеют два этажа, но владельцами может быть достроен и третий. Дуплекс — характерный вид застройки для Англии XIX века.
  4. Лэйнхаус. Имеют увеличенную придомовую территорию, что позволяет разместить на ней гараж. Дома небольшие, застройка образует целый комплекс. Своё начало лэйнхаус берёт из Франции.
  5. Квадрохаус. Дом с небольшим участком, четырьмя отдельными входами и гаражами, рассчитанный на 4 семьи. Жилые помещения имеют общую стену, при этом площадь квартир большая. Планировка улучшенная — на первом этаже размещается кухня и технические помещения, спальни на втором. Если по планировке дом трёхэтажный, то на последнем этаже обустраивают комнаты для досуга.
  6. Британхаус. Классифицируется как жильё класса премиум. Стиль возведения –традиционный английский, с отделкой терракотовым кирпичом.Используюся только экологически чистые строительные материалы.

Технический план блочного дома

Техноплан секционного дома составляется согласно ст. 24 ФЗ №218. Без этого документа ввод здания в эксплуатацию невозможен. Технический план должен включать в себя следующее:

  1. Полная информация о постройке, что необходимо для ее постановки на кадастровый учет.
  2. Сведения о каждом блоке (это также требуется для кадастровых работ).
  3. Данные о постройке с уже присвоенным кадастровым номером. Это уже для внесения записи в ЕГРН.

Технический план состоит из текстового и графического раздела. Последний - это кадастровый план территории или выписка из Единого госреестра о земельном участке, на котором расположено секционное строение, с описанием его местоположения.

Обратим ваше внимание также на письмо Росреестра № 14-02689-ГЕ/17:

  • Каждый блок вводимого в эксплуатацию секционного дома ставится на кадастровый учет в качестве отдельного здания жилого назначения.
  • Отсюда следует, что для каждой секции должен заготавливаться свой технический план. Это ведет за собой факт, что за блоком закрепляется определенный земельный участок.
  • Основание учета секций в подобном доме - разрешение на ввод в эксплуатацию всего строения и технический план, составленный для каждого блока.

Правовые нюансы

Перед началом процедуры признания квартиры жилым домом блокированной застройки важно помнить и о следующих нюансах:

  1. Блокированная постройка - это цельное строение. Хоть оно имеет и изолированные входы к каждому из блоков, по закону его нельзя отнести к многоквартирному.
  2. По наследству передается только отдельная секция дома вместе с прилегающим к ней участком. Владеть, распоряжаться собственник также может только этим блоком.
  3. Если здание регистрируется для кадастрового учета, то в документах оно отражается цельным строением. Отдельно зарегистрировать один блок никак не получится.
  4. Основным объектом права выступает участок, на котором размещается строение, а также инженерные коммуникации с общими учетными приборами.

Как вывод из вышесказанного - затруднено выделение доли для каждого собственника блока. Кроме того, существуют и некоторые трудности при заключении договоров об обслуживании с управляющими компаниями.

Блокированный дом — он частный или общий?

Один из наиболее частых вопросов, который вызывает путаницу и неопределенность среди всех тех, кто планирует купить таунхаус или дуплекс, либо уже приобрел: что есть в таких домах частное, а что общее?

Просто на этот вопрос не ответить. Вследствие «молодости» этого формата жилья на российском рынке и большого количества нормативных документов многие из них дают расплывчатые определения, а то и вовсе противоречат друг другу.

Читайте также: Таунхаус что это: квартира, часть дома или дом?

Что следует учесть собственникам блочного жилья?

  1. Все обслуживание в таких зданиях ложится на плечи собственников каждого блока-квартиры: на них не распространяются многие жилищные госпрограммы, в том числе и программа аварийного капремонта, проведении текущего или капитального за государственный счет.  То есть, с точки зрения закона, государство их приравнивает к частным индивидуальным домам;
  2. Однако, для любых существенных ремонтно-строительных работ, как и в многоквартирном доме, потребуется получать согласие соседей;
  3. Еще менее ясна ситуация с земельными участками. Согласно постановлению Минстроя, под каждый блок в блокированном доме выделяется и оформляется отдельный участок. А согласно указу Минэкономразвития, застройка сблокированных домов может вестись и на едином участке;
  4. Если участок оформлен на конкретный блок, на него распространяются все те же требования, что и к частным домам: проведение обязательного межевания, уплата налогов и т .д.;
  5. Ввиду того, что каждый блок инженерно независим друг от друга, собственники несут индивидуальную ответственность за исправность котельного, противопожарного оборудования и электропроводки;
  6. Общие вопросы, касательно функционирования и обеспечения всего жилого комплекса, должны решаться совместно, всеми собственниками.

Нормативное регулирование

Фото 2

Статус жилого дома блокированной застройки регулирует целый ряд актов и документов. Обратимся к ним.

В первую очередь это ЖК РФ, определяющий ключевые характеристики домов-блоков. А ЗК РФ будет регулятором относительно земельных участков, выделенных под данные строения.

Градостроительный кодекс (ст. 49, п. 2, вторая часть) определяет объект как жилой, высотой не более 3-х этажей, включающий в себя несколько изолированных блоков - но не более 10 секций. И еще важно. Каждый блок жилого дома блокированной застройки предопределен только для одного собственника (+ его семьи, если таковая имеется), имеет отдельный выход на личный или совместный земельный участок.

Таким образом, ГрК РФ определяет дома-блоки единым строением, состоящим из совокупности секций. Но в то же время никак не относящимся к многоквартирному.

Жилищный кодекс (ст. 16) дает определение жилого дома. Это индивидуальное строение, состоящее как из жилых комнат, так и вспомогательных помещений. Им может быть и многоквартирный дом, и блочный. Отличие между ними - только в наличии или отсутствии общедомового имущества.

Сложность еще и в том, что ЖК не дает четкого определения как двухквартирному жилому дому блокированной застройки, так и зданиям, состоящим из большего числа секций. Сегодня российский Минстрой работает над нормативами, которые могут четко разделить многоквартирные и секционные строения.

Правовые нюансы также разъясняют:

  • Приказы Министерства экономики и Министерства строительства.
  • Постановления Правительства РФ.
  • Строительные нормативы.

Нормативная база

Алгоритм работы с таким объектами регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

  1. Жилищный кодекс — даёт определение понятию, обозначает особенности и характерные признаки.
  2. Упомянутый выше Градостроительный кодекс — указывает на основные характеристики, описывает типы подобных объектов.
  3. Приказ № 223 Министерства строительства и Закон № 161 — определяет порядок выделения участков под совмещённые дома, регламентирует порядок получения квартир.
  4. Правительственное постановление от 2015 года № 220 — разъясняет порядок приобретения жилых помещений в таких постройках на первичном рынке.
  5. Письмо Министерства развития экономики РФ — прописывает условия по размещению постройки на земельном участке.
  6. Земельный кодекс РФ, статья №35 — еще один документ, где оговаривается порядок выделения и оформления участка под такой тип строительства.

Особенности юридического статуса совмещенного дома

С правовой точки зрения существует несколько серьёзных заблуждений относительно статуса домов блокированной застройки:

  1. Совмещённый дом — разновидность многоквартирной застройки. Несмотря на некоторые схожие характеристики, это не так. Многоквартирным считается дом, в котором жилые помещения имеют выход на территорию общего пользования, а затем на участок (улицу). В совмещённой застройке, каждый владелец имеет отдельный выход на ограждённый участок при жилом помещении, а далее выход на улицу. Данное различие является ключевым и регламентируется нормативно-правовыми документами.
  2. Отдельное жилое помещение совмещенного дома не может быть внесено в кадастр, как самостоятельная единица собственности. Согласно кодексу Градостроения, совмещенная застройка является одним целым, хоть и состоит из отдельных квартир. Соответственно жилое помещение для одной семьи не может считаться самостоятельной единицей.

Постройка из одного блока не рассматривается законом как блокированный дом, ведь не соблюдена характеристика наличия одной стены между несколькими частями застройки.

Разрешение на строительства дома блокированной застройки

По общим правилам строительства возведение одного дома на нескольких отдельных участках земли не является правомерным. В таком случае необходимо предварительно объединить земельные участки. Получается, что для получения разрешение на строительство дома блокированной застройки, необходимо выполнить такой алгоритм действий:

  1. Оформляются документы на участок земли, на котором будут построены конструктивно связанные части:
    • Градостроительный план земельного участка на каждую из используемых земельных территорий.
    • Получается разрешение на строительство жилого помещения, конструктивно состоящего из отдельных блоков.
  2. Для каждого дома путем разделения исходного земельного участка формируется обособленный участок земли и оформляется межевой план. После чего начинается работа по получению разрешения на введение совмещенного жилья в эксплуатацию.
  3. Формирование каждого отдельного дома, как объекта оборота, путем постановки на кадастровый реестр отдельного модуля с участком земли, как части блокированного здания.

Признание жилого дома домом блокированной застройки

В данном строении каждый владелец является собственником только своей обособленной секции. Для признания здания домом-блоком нужны следующие основания:

  • Строение расположено на отдельном участке земли. Последняя является общей собственностью всех владельцев секционного дома. Но при этом возможно выделить в личное владение участок перед своей секцией, и у каждой секции есть отдельный выход на него.
  • Все блоки обособлены - между ними не существует связи через общедомовое имущество. Таким образом, секционный дом - это комплекс идивидуальных блоков.

Расшифровка понятия

Жилой дом блокированной застройки – это относительно новый объект для территории РФ. Он выражается в объединении отдельных единиц – самостоятельных блоков жилого назначения. Существуют некоторые особенности правового статуса подобного сооружения – с одной стороны, составные части конструкции имеют разных собственников. При этом присутствует и общее имущество, используемое всеми владельцами, к которому также относится и придомовая территория.

Более подробно определение дома блокированной застройки раскрывается в действующей редакции кодекса строительства городов РФ (ч. 2, п. 2, ст. 49). Такой документ определяет конструкцию в качестве сооружения, представляющего собой одно-, двух- или трехэтажное строение и включающего в себя две или больше частей отдельных блоков. Обязательным условием является максимально возможное количество таких блоков – оно не может превышать 10 штук. Все составляющие имеют одну или несколько общих стен без присутствия между ними характерных проходов.

Важно. Каждая из таких частей здания (блок жилого дома блокированной застройки) обязательно в своем составе содержит выход на улицу (придомовую территорию). Именно этот признак отличает конструкцию от многоквартирного дома.

Статус дома блокированной застройки

Статус дома блокированной застройки


Каждый жилой блок таунхауса оформляется в собственность как отдельный дом со своим земельным участком, который тоже оформляется в собственность. Площадь земельного участка в зависимости от проекта равна от 100 до 300 кв. метров. Эта территория может использоваться для обустройства зоны отдыха с барбекю и озеленения. Впереди имеется парковочное место для одного автомобиля. Метраж предусмотрен генеральным планом г. Михайловска и документом ПЗЗ. Если в будущем владелец решит продать свой дом, то ему не нужно будет спрашивать на это разрешения у своих соседей.

Дом автономен – он имеет свое газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение. Соответственно для каждого собственника выделены отдельные лицевые счета на газ, электричество и воду. Индивидуальное отопление позволяет экономить на коммунальных платежах. Это является немаловажным фактором при выборе таунхаусов нашими клиентами в жилом районе «Гармония» в 9 километрах от Ставрополя.


Управление домами блокированной застройки

Фото 3

Дома блокированного типа не считаются многоквартирными, поэтому все работы по ремонту и их содержанию возлагаются на самих жителей. Индивидуальный жилой дом не предусматривает плату за капремонт и услуги управляющей компании. По всем интересующим вопросам по поводу управления подобным видом жилой недвижимости рекомендуется обращаться к юрисконсультам и прочим специалистам в сфере недвижимости.


В чем отличия блокированного дома от многоквартирного?

Являясь по сути малоэтажным домом на несколько квартир, сблокированный дом бывает довольно сложно отличить от обычных многоквартирных ЖК. Однако у него есть несколько серьезных отличий.

Так, согласно закону, блокированное здание должно отвечать следующим требованиям:

  1. Количество этажей в доме должно быть не больше 3-х;
  2. Общее число блоков в здании должно быть от 1-го до 10-ти;
  3. Каждый из таких жилых блоков рассчитан на автономное проживание одной семьи, и представляет собой отдельную благоустроенную квартиру;
  4. Соседние квартиры (блоки) отделены друг от друга глухими стенами, без дверных проемов;
  5. У жильцов сблокированных домов нет общедомового имущества (т. е. общих подъездов, чердаков или подвалов, коммуникационных шахт и т. д.);
  6. Каждая семья имеет отдельный выход на придомовую территорию, без общего коридора или подъезда (парадной).

Главное отличие блокированных строений от стандартного многоквартирного дома, с точки зрения российского законодательства, заключается в оформлении придомовой территории. Если вся земля под многоквартирным жилым комплексом оформлена как 1 участок, то в домах сблокированной застройки под каждый блок оформляется отдельный земельный участок.

Также довольно часто возникает путаница в употреблении терминов, что такое «блочное жилье»? Это одно и то же, что «таунхаусы» или «дуплексы»?

Читайте также: Что такое таунхаус, дуплекс, твинхаус и квадрохаус? В чем отличия между ними?

Нет, с точки зрения закона, это не одно и то же. Хотя таунхаусы и дуплексы — самый распространенный, на данный момент, формат малоэтажного блокированного жилья, они являются самостоятельными правовыми категориями и могут не соответствовать ему.

К примеру, таунхаусы и дуплексы могут иметь общедомовое имущество. А это, уже как мы рассмотрели выше, с точки зрения закона, не подпадает под понятие «сблокированной застройки».

Особенности сооружений

В отношении строений данного вида законодательные и нормативные акты выделяют следующие нюансы:

  • В единый государственный реестр не могут вноситься отдельные блоки, поскольку они являются лишь составными частями одного здания;
  • При определении права собственности во владение определенному субъекту может переходить только один из составляющих или часть строения. Такой принцип схож с выделением помещений в многоквартирном доме;
  • Несмотря на определенные сходства с высотными зданиями, выраженными в ограничении площади, являющейся собственностью лица или группы лиц, такие конструкции нельзя относить к многоквартирным;
  • При заявлении на оформление права собственности владельцем может выступать как отдельное лицо, так и семья. При наличии желания собственник одной единицы (блока) имеет право выкупить и другие квартиры, входящие в состав одного здания.

Как признать дом блочным?

Зачем это нужно? Дело в том, что владельцы блоков в таком строении имеют также право собственности на часть придомовой территории. Что нельзя сказать о жильцах многоквартирного здания.

Чтобы признать жилой дом домом блокированной застройки, первым делом нужно обратиться с соответствующей просьбой в:

  • БТИ.
  • Местную администрацию.
  • Судебные инстанции.

Соответственно, все эти этапы следует пройти последовательно. Суд - только в случае безрезультатности двух первых шагов.

Как показывает практика, судебная система признает дом блочным, секционным при такой совокупности:

  • Здание стоит одиночно, имеет не более трех этажей.
  • Каждый блок, секция предназначена для проживания одного собственника, одной семьи.
  • Нет единых внутридомовых систем, имущества для общего пользования собственниками.
  • Коммунальные услуги (это водоснабжение, отопление, канализация, электричество и проч.) предоставляются владельцам блоков непосредственно поставщиком.
  • Общее оборудование расположено за стенами жилых секций для обслуживания независимых от них блоков.

Оформление документации

В процессе возведения подобных конструкций, как сами застройщики, так и будущие собственники отдельных составных частей сталкиваются с вопросом относительно того, как признать дом блокированной застройки.

Важно. Намереваясь стать владельцем квартиры в такой конструкции, субъект должен понимать, что признание ее сооружением блокированной постройки допустимо при соответствии характеристик установленным нормам. К ним относят этажность, количество блоков, отдельные выходы и т.д.

В ходе признания здания постройкой рассматриваемого вида необходимо направить заявление в следующие органы и учреждения:

  • Бюро технической инвентаризации;
  • Орган местного самоуправления, которому подчиняется территория, где возведено строение;
  • Судебный орган. Такой вариант понадобится в случае, если в связи с определенными обстоятельствами будет получен отказ от БТИ и муниципалитета. В ходе судебного разбирательства рассматривается вопрос о соблюдении требуемых норм здания и причина отказа в признании его блокированной постройкой. При наличии положений в законодательных актах, разъяснениях министерств или правительства, которые описывают аналогичную ситуацию, решение выносится в пользу истца.
Читайте также: Альтернативная продажа квартиры: что это значит

Признание дома объектом блокированной застройки

Признание дома объектом блокированной застройки на официальном уровне, позволит собственникам блоков получить право собственности на территорию, прилегающую к дому и под ним. В процессе определения земельного участка под такой тип застройки предусматривается, что будущие покупатели блока смогут оформить собственность в своё право владения вместе с указанными территориями. Двухквартирные дома, возведённые в период Советского Союза и до принятия кодекса Градостроительства, имеют определённые проблемы с порядком признания их объектами блокированной застройки. Современных сооружений такой вопрос не касается, ведь всё учитывается в разрешительной проектной документации.

Эффективный метод разграничения двух определений однотипных домов был найден путём анализа судебных прецедентов, в которых использовались различные способы. Согласно этому секция дома блокированной застройки характеризуется по следующим пунктам:

  1. Имеется оборудование для обслуживания двух независимых секций, размещённое за пределами жилого блока.
  2. Внутридомовые системы коммунальных услуг отдельны для каждой секции.

Таким образом, дом может быть признан объектом блокированной застройки, если количество этажей не превышает три, одна секция предназначена для одной семьи и не имеет элементов, общих для всего дома (кухня, санузел, коридор, лестничная площадка).

Судом, органом БТИ или органом местного управления такая постройка будет рассмотрена и признана, как самостоятельное сооружение, номер которого может быть внесён в кадастровый реестр.

Что такое дома блокированной застройки

Определение дома блокированной застройки приводится в кодексе строительства городов России (часть вторая, пункт 2, статья 49). В этом документе под домом подобного типа застройки понимается здание, имеющее от одного до трех этажей и состоящее из двух и более частей (до десяти), имеющих, в свою очередь, общую стену (или несколько стен) без проходов между ними.

Каждая из частей (квартир) обязательно имеет отдельный выход на приусадебный участок или территорию общего использования. Именно отдельный выход каждого блока на участок, считается главной отличительной характеристикой рассматриваемого типа строений.

Варианты оформления строения в собственность

Варианты оформления строения в собственность

При покупке дома в блокированном доме у застройщика следует запросить следующие документы:

  • Выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости);
  • Разрешение на строительство, разрешение на ввод;
  • Договор купли-продажи и предварительный договор купли-продажи.

Признание дома домом блокированной застройки

Если ваше жилье попадает под категорию совмещенного дома, а именно выполняются следующие условия:

  1. Постройка имеет не более трех этажей.
  2. Постройка состоит из отдельных блоков (не более десяти), имеющих общую стену или стены и отдельный выход на обособленный земельный участок.

В таком случае вы можете оформить необходимые документы для такого дома. Порядок признания дома постройкой рассматриваемого типа производится посредством подачи заявки на рассмотрение в:

  1. Органы БТИ.
  2. Органы местного управления (например, сельский совет).
  3. Судебные органы, которые занимаются рассмотрением дел по присуждению того или иного статуса жилью.

Отличительные признаки

Фото 4

Индивидуальный жилой дом блокированной застройки можно выделить отдельным типом по следующим признакам:

  • Придомовая территория или совместная, или разгороженная.
  • Отдельных блоков может быть от 2 до 10.
  • К каждой секции (блоку) ведет свой отдельный вход. Общих дверей, подъездов нет.
  • Отсутствуют какие-либо помещения совместного пользования жильцами блоков - нет общих лестничных клеток, подъездов, чердаков, подвалов, хозблоков и проч.
  • В каждой секции проведены собственные инженерные коммуникации.
  • Не существует никакой совместной собственности для двух жильцов и более.

Что значит дом блокированной застройки

Что значит дом блокированной застройки

Дом блокированной застройки имеет от 2 до 10 автономных жилых блоков высотой не выше трех этажей. В нем имеются общие стены без проемов с соседними блоками. Каждый индивидуальный блок предназначен для проживания одной семьи. Автономность заключается в наличии подведенных коммуникаций, своего земельного участка и отдельного входа.


Когда выдается разрешение на строительство

Когда выдается разрешение на строительство

Для получения разрешения на строительство объекта жилой или коммерческой недвижимости в рассмотрение берется:

  • Градостроительный кодекс РФ;
  • Документ городского зонирования ПЗЗ (правила землепользования и застройки);
  • Регламентирование муниципального образования Администрации г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края;
  • Собственно, разрешающая документация.

Отсюда выходит следующее: согласно ПЗЗ застройщик получает земельный участок в собственность или аренду, становится его собственником. Согласно генеральному плану города Михайловска разрабатывается проект планирования территории под различные типы объектов, который утверждается на публичных слушаниях. Далее регламент освоения согласуется с проектом планировки.

Итого необходимы:

  • Проектная документация;
  • Градостроительный план земельного участка;
  • Технические условия для подключения объекта к инженерным сетям.

Общие аспекты

В России основными видами зданий, которые могут относиться к частной собственности, считаются частные строения, многоквартирные здания и квартиры в многоэтажных домах.

Дома, имеющие статус блокированной застройки, обладают признаками всех перечисленных категорий. Это создает сложности при определении типа объекта в целях реализации права владения и пользования.

Основная проблема связана с неоднозначными определениями видов сооружений на законодательном уровне.

Теоретически дома блокированной застройки относятся к многоквартирным, но выдел доли в составе общедомовой собственности невозможен. Фактически общедомовое имущество в таких зданиях отсутствует.

В большинстве случаев неоднозначное определение категории здания требует обращения в суд. На основании индивидуальных особенностей объекта устанавливается тип строения.

От статуса дома зависит порядок его использования. Что же такое блокированная застройка применительно к дому?

Определение

В Градостроительном Кодексе под блокированными домами подразумевается блок малоэтажных однотипных зданий, имеющих общую стену.

По сути, это два или более одинаковых дома, примыкающих друг к другу. Но у каждого дома имеется изолированный вход.

Это основное различие блокированной застройки от типовых малоэтажных многоквартирных объектов. Детальное определение такого объекта присутствует в СНиП .

Здесь говорится о строении, состоящем из нескольких жилых секций, поделенных общей стеной и не больше трех этажей в высоту.

Главной особенностью строения признается отдельный выход на частную территорию. Проще говоря, жилой дом блокированной застройки это совокупность малоэтажных домов, возведенных в виде единого объекта.

Отличительными признаками блокированной застройки считаются:

  • придомовая территория может быть совместной или разгороженной;
  • отдельных участков может насчитываться от двух до десяти;
  • общий вход к отдельным блокам отсутствует;
  • отсутствуют помещения совместного пользования;
  • в каждом блоке наличествуют собственные коммуникации;
  • имеется выход на территорию коллективного пользования.

Каковы его особенности

Говоря об особенностях строений блокированной застройки, нужно подметить отдельные правовые нюансы:

Важнейшим критерием установления объекта как блокированной застройки становится факт отсутствия общедомовой собственности.

То есть не имеется помещений общего пользования, предназначенных для обслуживания двух и более отдельных квартир (чердак, подвал, лестничная клетка, подъезд и т.д.).

Изолированность блоков ведет к отсутствию общедомовой собственности. Основной объект права это участок, на котором размещено здание и инженерные коммуникации с общими приборами учета.

За счет этого затруднен выдел доли каждого собственника и определение порядка обслуживания со стороны управляющих компаний.

Нормативное регулирование

Понятие объектов блокированной застройки и порядок их использования регламентированы разными правовыми документами.

В частности это ЖК РФ, которым определяются основополагающие характеристики таких объектов. Относительно земельных участков под ДБЗ нормы регулируются ЗК РФ.

Что касается правовых нюансов, то многие из них разъясняются Приказами Минстроя и Министерства развития экономики, а также Постановлениями Правительства РФ и строительными нормативами.

Отдельные уточнения возникают на основании судебной практики по особо сложным ситуациям.

Градостроительный Кодекс

В п.2 ч.2 ст.49 Градостроительного Кодекса дается определение касательно жилого здания, признаваемого блокированной застройкой.

Это объект жилого назначения, высотой до трех этажей, включающий в себя несколько обособленных блоков, но в целом не больше десяти.

Каждый блок предопределен для одной семьи/одного собственника и размещен на отдельном земельном участке, но обладает выходом на территорию совместного пользования.

По ГрК РФ дом блокированной застройки это единое здание, состоящее из совокупности отдельных жилых блоков.

По своим основным параметрам здания такого типа напоминают многоквартирные дома. Но существенным отличием выступает отсутствие общедомового имущества.

Жилищный Кодекс

В ч.2 ст.16 ЖК РФ жилым домом называется индивидуальное здание, состоящее из жилых комнат и вспомогательных помещений.

В ст.16 ЖК к видам жилого дома отнесены и многоквартирные дома, и дома блокированной застройки.

Единственным существенным отличием признается наличие общего имущества в МКД, которое не может применяться в качестве жилых помещений.

Определения ЖК РФ не позволяют точно определить вид дома, поэтому Минстрой РФ работает над проектами нормативов, которые окончательно и однозначно определят понятия «многоквартирных домов» и «жилых домов блокированной застройки».

На данное время это определение базируется на совокупности положений различных правовых актов.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://consultmill.ru/kvartira/novostrojka/blokirovannoj-zastrojki.html
  • https://businessman.ru/jiloy-dom-blokirovannoy-zastroyki---eto-chto-takoe.html
  • https://tretyrim.ru/o-kompanii/poleznoe/dom-blokirovannoy-zastroyki/
  • https://lawhelp.center/dom/doma-blokirovannoj-zastrojki.html
  • https://nedvio.com/blokirovannye-doma-chto-eto-takoe/
  • https://infonovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/opredelenie-doma-blokirovannoj-zastrojki.html
  • http://jurist-protect.ru/dom-blokirovannoj-zastrojki/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий