Как оформить коммерческую недвижимость

 

Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом — все особенности и "подводные камни". Пошаговая инструкция, как не ошибиться в выборе объекта + рекомендации по выгодному приобретению и инвестициям. Основные способы покупки коммерческой недвижимости ИП – это рассрочка и ипотека. Приобретая объект недвижимости, предприниматель может существенно снизить налоговую нагрузку.

Проверка собственности

Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП). Самый простой способ проверки – заказать выписку из ЕГРП.

Так можно узнать, зарегистрировано ли у продавца право собственности и не обременен ли покупаемый объект арендой или, например, ипотекой в обеспечение кредита.

Для получения выписки нужно подать заявление в территориальный орган Росреестра. Бланки заявления можно скачать на сайте , иногда они также выдаются в самом отделении. Выписку оформляют, как правило, в течение пяти рабочих дней.

Государственная пошлина на данный момент составляет 200 рублей (для физических лиц) и 600 рублей (для юридических лиц). Недавно появилась возможность получить выписку в электронном виде прямо на сайте. Существует также множество посредников, оказывающих услуги по заказу выписок. Стоимость заказа через посредника варьируется от 1000 до 2000 рублей.

При этом надо помнить, что договоры аренды сроком меньше года в ЕГРП не отражаются. Если собственник продает недвижимость, обремененную таким краткосрочным договором, покупатель станет новым арендодателем автоматически (!), без подписания каких-либо документов.

При этом договор аренды может не предусматривать права собственника на одностороннее расторжение, а значит, после покупки недвижимости будет крайне сложно избавиться от находящегося там арендатора.

Чтобы избежать такого риска, запросите у продавца договоры аренды, которые заключены в отношении покупаемой недвижимости. Если их сложно расторгнуть, можно предложить продавцу самому расторгнуть договор аренды в качестве условия покупки. Такие предварительные условия распространены в коммерческой практике.

Помимо выписки из ЕГРП следует запросить у продавца договор купли-продажи недвижимости, по которому он приобрел этот объект, а также подтверждение оплаты покупки. Тонкость в том, что Росреестр обычно не проверяет сделку на предмет оплаты или тем более «рыночности» условий сделки.

Поэтому внешне в ЕГРП все может выглядеть красиво: собственность зарегистрирована на основании договора купли-продажи. Однако если по какой-то причине продавец не оплатил имущество прежнему продавцу, старый собственник сможет предъявить претензии напрямую «крайнему» покупателю, минуя продавца.

Более того, практика знает примеры, когда имущество продавалось и даже было оплачено, но цена была слишком низкой. Суд признавал это «безвозмездной передачей», и первоначальный собственник забирал недвижимость у добросовестного покупателя. Конечно, такие ситуации редкость, но все же риск остается, особенно если с момента последней продажи прошло меньше трех лет.

Можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Теоретически, можно. Главное, чтобы соблюдались два условия:

  1. Вы являетесь собственником объекта. И по нему нет никаких обременений.
  2. Недвижимость соответствует требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Либо у Вас есть возможность привести объект в «жилой» вид.

Пошаговая инструкция

Шаг №1. Подготовить проект перепланировки или переустройства объекта.

По закону к жилым объектам предъявляется куча требований: противопожарных, гигиенических и санитарно-эпидемиологических (высота потолков, естественное освещение, вентиляция, шумоизолляция и другое). Проект переустройства можно сделать самому или заказать специалистам.

Шаг №2. Собрать документы:

  • Паспорт собственника объекта.
  • Заявление с просьбой перевести нежилое помещение в жилое.
  • Правоустанавливающие документы на объект.
  • Заключение органов о том, что помещение соответствует требованиям жилого помещения (или его можно к ним привести).

Шаг №3. Обратиться в уполномоченный орган за получением госуслуги.

В каждом регионе за перевод нежилого помещения в жилое отвечает свой орган. В Москве, например, этим занимается Департамент городского имущества. Подать документы можно лично (через МФЦ) или через электронную форму.

Решение принимается в течение 48 дней. После чего владельцу отправляют ответ:

  • Положительный (помещение можно переводить в жилое).
  • Отрицательный. Свои права можно отстоять в суде в течение трех месяцев.

Шаг №4. Сделать перепланировку и получить акт приемочной комиссии.

Шаг №5. Получить технический план перепланировки у кадастрового инженера.

Готовый технический план передается в Росреестр для кадастрового учета технических характеристик помещения.

Шаг №6. Подождать, пока сведения внесут в ЕГРН, и получить выписку

Три этапа покупки коммерческой недвижимости

1. Выбираем и оцениваем объект

Для начала определяемся с целью покупки недвижимости. Вариантов два:

  • Для себя (под производство, склад, офис).
  • Для получения дохода (под сдачу в аренду или перепродажу).

На втором этапе выбираем подходящий объект. Обращаем внимание на статус будущей недвижимости. КН можно купить в одном из двух «состояний»:

  • Со свидетельством собственности (в таком случае продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи).
  • Без свидетельства собственности. Это может быть, например, объект некапитального строительства, который еще не введен в эксплуатацию. Такая недвижимость оформляется договором соинвестирования.

Далее приступаем к поиску помещения. Делать это можно самостоятельно (объявления в Сети, в газетах и журналах, участие в аукционах и общественных торгах). Но лучше обратиться к профессиональному посреднику. Он будет сопровождать сделку на любом этапе:

  • Поможет подобрать объект недвижимости и оценит его.
  • Проверит сделку на юридическую чистоту и составит контракт.
  • Подготовит пакет документов и оформит государственную регистрацию прав собственности на объект.

Оплата услуг посредника происходит только по результату его работы!

Но даже, если Вы ищите недвижимость самостоятельно, ее оценку лучше поручить лицензированной оценочной компании.

2. Проверяем объект

Что нужно знать при покупке или продаже КН? 1 января 2017-го года в силу вступил Федеральный закон №218 «О государственной регистрации недвижимости». Изменения коснулись и покупателей, и продавцов.

Раньше в России функционировало два органа, где хранились сведения об объектах недвижимости: Единый государственный реестр прав (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН).

С 2017-го года две этих инстанции «слили» в одну — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Чиновники обещают, что регистрировать и проверять недвижимость теперь гораздо проще.

Напомню, что еще в 2016-м Россия отказалась от бумажных свидетельств о собственности. Их полностью заменили выписки из ЕГРП. Теперь же россиянам нужно заказывать выписки из нового реестра — ЕГРН.

Новый орган объединяет два процесса, которые раньше были разделены: регистрацию прав собственности и кадастровый учет. Теперь выписка из ЕГРН — это единственное подтверждение существующего права собственности на объект. И проверка собственности при покупке недвижимости сводится к заказу такой выписки.

Выписки из ЕГРН бывают нескольких типов и содержат разные сведения. Заказывать их все для проверки коммерческой недвижимости необязательно. Как правило, покупателю достаточно «выписки из ЕГРН-1».

Какие сведения она содержит?

  1. Кадастровый номер объекта в базе данных и его кадастровую стоимость.
  2. Полное наименование недвижимости, адрес, площадь и назначение («жилая» или «нежилая»).
  3. ФИО правообладателя, вид права собственности (например, «долевая собственность»), дату регистрации права и подтверждающий собственность документ (договор купли-продажи).
  4. Наличие или отсутствие ограничений/обременений (залог, арест). Здесь же отображаются и актуальные правопритязания (если права на недвижимость оспариваются третьими лицами).
  5. Графический план помещения.

Выписка из ЕГРН-1 позволяет:

  • Уточнить кадастровую стоимость и технические характеристики объекта;
  • Проверить собственников (сведения из выписки можно сверить с паспортными данными продавца).
  • Избежать покупки «проблемного» актива (объект должен быть «чистым»: без обременения, без ареста и без претензий на него со стороны третьих лиц).

При желании Вы можете заказать и другие выписки. Например, выписка ЕГРН-4 содержит данные о переходах прав собственности (можно проследить всю историю смены владельцев объекта).

Любую выписку можно заказать на сайте Росреестра с помощью онлайн-сервиса. Достаточно знать точный адрес и кадастровый (условный) номер объекта. За предоставление выписки нужно заплатить госпошлину (700-900 рублей). Оплатить заказ можно в онлайн-режиме. Электронная выписка предоставляется в течение трех дней с момента получения оплаты.

Срок действия выписки из ЕГРН законом не установлен. По умолчанию считается, что чем «свежее» выписка — тем она достоверней

3. Заключаем договор купли-продажи нежилого помещения

Прежде чем заключать договор купли-продажи, эксперты рекомендуют подписать предварительный договор. Такая бумага гарантирует соблюдение договоренностей обеими сторонами до подписания основного документа.

На «промежуточной» стадии проверяют:

  • Полномочия продавца (или его представителя).
  • Юридическую чистоту сделки:
    • Не является ли объект предметом спора между предыдущим и нынешним владельцем.
    • Были ли законными все предыдущие сделки по объекту.
    • Нет ли на недвижимости обременений (залога, ареста).

Если все ОК, то покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи. Передачу объекта новому владельцу подтверждает передаточный акт.

Что должно быть прописано в договоре купли-продажи нежилого помещения? Детальное описание объекта, порядок расчета и сроки оплаты. Цену при заключении договора обычно указывают в долларах или евро, а рядом проставляют рублевый эквивалент. И обязательно проверьте, на основании каких документов продавец владеет, распоряжается и пользуется объектом.

Еще нужно убедиться, что продавец не делал в помещении незаконных реконструкций и перепланировок. В противном случае недвижимость будет сложно сдать в аренду. Либо покупателю придется оформлять перепланировку «задним числом» и за свой счет. Если Вы покупаете отдельно стоящее здание, убедитесь, что земельный участок под ним также принадлежит продавцу.

Как оформить в собственность купленный объект? Подать данные в ЕГРН, подождать и получить выписку.

Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом — возможно ли?

Фото 2

После того, как мы разобрались с самим понятием коммерческой недвижимости, рассмотрели, её основные виды, пришло время поговорить о самом главном — покупке данного вида недвижимости физическим лицом, Встает очень интересный вопрос, а может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость? Законодательство никак не регулирует этот вопрос, поэтому купить коммерческую недвижимость может абсолютно каждый.

Но совершенно другой вопрос встает с использованием этих объектов, физическим лицом, тут появляются свои "подводные камни".

Коммерческую недвижимость можно использовать для двух разных целях:

  • Использование коммерческого помещения для собственного бизнеса.
  • Использование коммерческого помещения для дальнейшей сдачи в аренду.

Если первый случай предполагает оформление юридического лица, если оно у вас еще не оформлено, то со вторым случаем все гораздо более интереснее. Если обратиться к законодательству, то мы увидим, что конкретно этот данный вопрос никак не регулируется. Разные юристы поддерживают противоположные мнения:

  1. Регистрировать юридическое лицо не нужно. Можно сдавать как физическое лицо.
  2. Однако, большая часть юристов советует регистрировать юридическое лицо. Так как признаки предпринимательской деятельности на лицо, а именно постоянное получение прибыли.

Если обратиться к судебной практике, то опять же можно встретить разные случаи. Иногда суд встает на сторону физического лица, не признает сдачу коммерческой недвижимости, как предпринимательскую деятельность.

Но чаще всего, сдачу коммерческой недвижимости, признают предпринимательской деятельностью на основании некоторых документов. Например, договора, заключенного физическим лицом, более чем на один налоговый период.

Признаки предпринимательской деятельности носят сугубо оценочный характер. Но если вы хотите заниматься сдачей недвижимости, как полноценным бизнесом, то наша рекомендация — оформить ИП или ООО, а не оставаться физическим лицом.

О тонкостях вложения денег в недвижимое имущество расскажет статьи «ВЛОЖЕНИЕ ДЕНЕГ В НЕДВИЖИМОСТЬ: ПЛЮСЫ И МИНУСЫ + ТОП-5 ПРОЕКТОВ!»

Как составить предложение?

Что указать, на чем акцентировать внимание. В тексте коммерческого предложения необходимо перечислить самые выгодные и привлекательные особенности данного объекта. Акцентировать внимание нужно на его удобном расположении, инфраструктуре, транспортной доступности.

Внимание! Например, если продаются складские помещения, то правильным акцентом будет наличие больших пространств, организованность, защита от внешней среды, соответствие пожарным нормам.

Скачать образец коммерческого предложения по продаже коммерческой недвижимости

Налогообложение коммерческой недвижимости для физических лиц

Также стоит поговорить еще об одном «подводном камне», с которым сталкиваются абсолютно все — налогообложение. И тут стоит затронуть два важных аспекта:

  1. Налогообложение самой недвижимости.
  2. Налогообложение коммерческой деятельности.

Оба налога необходимо будет оплачивать отдельно, поэтому давайте рассмотрим их более детально.

1. Налог на объект – что нужно знать физическому лицу?

Налогообложение недвижимости достаточно сложный экономический и финансовый вопрос, имеющий свои тонкости и "подводные камни". Для каждого региона расчет налогообложения совершенно разный. Многое зависит от площади конкретного коммерческого помещения. Ставка постоянно повышается, но на сегодняшний момент она не может превышать 2,2% от рыночной стоимости.

При этом необходимо учитывать, что расчет налога производится из кадастровой стоимости. Поэтому если вы не хотите переплачивать, то с вопросом налогообложения лучше всего обратится к профессиональному юристу, который поможет вам рассчитать точную налоговую стоимость.

Не забывайте, что в среднем налогообложение недвижимости увеличивается на 0,1% ежегодно.

2. Налог на предпринимательскую деятельность – особенности для физических лиц.

В контексте данного вопроса мы рассмотрим только сдачу в аренду коммерческой недвижимости физическим лицом. Опять же мы возьмем среднее значение по стране. Помните, что для каждого региона налоговая ставка может отличаться. Давайте рассмотрим ситуацию немного подробнее:

  • Если вы сдаете коммерческую недвижимость, как физическое лицо, то необходимо будет уплатить налог - 13% НДФЛ.
  • Если говорить об уплате налогов ИП, то многое зависит от типа налогообложения, выбранного вами. Обычно выбирают УСН с 6% на доход.

В целом, уплата налогов в качестве юридического лица выглядит выгоднее, что делает открытие ИП еще более выгодным.

Как правильно рассчитать налог с продажи коммерческой недвижимости?

Налог для физлица

Раньше, если физлицо владело недвижимостью дольше трех лет, то доход от ее продажи не облагался налогом. Но с 1 января 2019 года срок владения недвижимостью «без налога» в России увеличили с трех лет до пяти.

Проще говоря. Если Вы купили недвижимость до 2016-го, то можете продавать ее без уплаты налога спустя три года. А если покупка произошла после 1 января 2016, то ждите, пока истечет пять лет.

Сам налог на недвижимость составляет 13% (он платится с разницы между ценой продажи и ценой покупки). Если у Вас на руках нет документов, подтверждающих покупку недвижимости, налог в 13% придется платить не с разницы, а со всей суммы продажи!

Пример. Два года назад Олег купил склад за 10 млн. рублей, а продал его за 11 млн. рублей.

  1. У него есть документы на покупку. Он заплатит налог с 1 млн. рублей (11 млн. — 10 млн.). 13% от 1 млн. рублей = 130 тыс. рублей.
  2. Документы на покупку сгорели при пожаре. Олег заплатит 13% НДФЛ со всей суммы продажи (13% от 11 млн. рублей = 1 млн. 430 тыс. рублей).

Есть еще один нюанс — с 2016-го года Россия перешла на кадастровую базу налогообложения. Допустим, по Вашему объекту уже рассчитана кадастровая стоимость. Цену по кадастру устанавливают только госорганы (после чего стоимость заносится в базу Госреестра).

Если кадастровая оценка, умноженная на 0,7 (корректирующий коэффициент) выше цены продажи – то она и будет считаться базой для расчета налога. Но это условие касается только объектов, купленных после 1 января 2019 года!

Пример. В 2019 году Андрей купил офис за 4 млн. рублей. Через год продал его за 6 млн. Но госорганы оценили кадастровую стоимость офиса в 10 млн. рублей. Даже с учетом поправочного коэффициента (0,7*10 млн. рублей) 7 млн. больше, чем 6 млн. Поэтому для расчета налога Андрею придется брать кадастровую, а не продажную стоимость.

Рассчитаем сумму налога. 7 млн. (по кадастру) – 4 млн. (цена покупки) = 3 млн. рублей. 13% от 3 млн. рублей = 390 тыс. рублей.

Налог для ИП

Налог на продажу имущества ИП будет зависеть от того, использовал ли тот объект в бизнесе или нет.

Если не использовал — то порядок уплаты налога будет тот же, что и для физического лица (я детально описал его выше).

Если использовал (например, начислялась арендная ставка для арендатора), то платить налог придется по-другому. Даже, если между моментом покупки и продажи прошло 10 лет.

Размер налога:

  • 13%, если ИП работает на общей системе. Плюс сюда же добавится НДС (18% с дохода).
  • 6% или 15%, если ИП работает на упрощенной схеме (базой налогообложения будут «доходы» или «доходы минус расходы» соответственно).

Налог для юрлица

Юридический статус покупателя снижает риск потери имущества в случае развода или судебного разбирательства. А еще серьезно уменьшается риск изъятия недвижимости в спорных ситуациях.

При продаже недвижимости юрлицом с него взимается два налога:

  • НДС (18%). Продавец выставляет покупателю счет-фактуру, где отдельно от стоимости недвижимости указана цифра НДС. Покупатель оплачивает налог юрлицу, а тот перечисляет его в бюджет;
  • Налог на прибыль (20% от разницы между ценой продажи и остаточной балансовой стоимостью объекта).

Если юрлицо находится на УСН, то при продаже нужно заплатить 6% (от суммы продажи) или 15% (от разницы между суммой продажи и остаточной балансовой стоимостью).

Фото 2

Как осуществляется?

Следует понимать, что коммерческая недвижимость стоит весьма прилично.

При правильно подобранном бизнесе покупка коммерческой недвижимости приносит отличную отдачу.

После того, как будет точно выбрано местоположение помещения и заключено предварительное согласование о совершении покупки коммерческой недвижимости, необходимо проверить всю документацию на приобретаемое помещение.

Момент достаточно ответственный и наиболее важный. Отлично могут справиться с проверкой документации профессионалы – юристы, риелторы. Главное, чтобы данные люди имели опыт в проверках и сами были проверенными. Можно доверить проверку документов сразу и риелторам, и юристам. Кроме того, они корректно смогут оценить выгодность запускающегося проекта.

Экземпляр (в качестве примера) договор купли-продажи коммерческой недвижимости можно найти в интернете и распечатать его. Внимательно читайте все подпункты составленного документа.

Оформление ипотеки для ИП

Кредит на покупку коммерческой недвижимости доступен ограниченному кругу лиц:

  1. ИП.
  2. Топ-менеджерам компаний.
  3. Владельцам бизнеса.

Дополнительные требования – гражданство РФ и возраст от 21 до 65 лет включительно.

Преимущества кредитования:

  • длительный (от 5 до 15 лет) срок. Устанавливается такой период зависимости от платежеспособности лица оформившего займ, а также обеспечения им заявленных обязательств;
  • низкие процентные ставки (от 11% в рублях и от 10% для валютного кредита);
  • гибкий график платежей;
  • первоначальный взнос от 20% до 30% от цены приобретаемой недвижимости;
  • если нет дополнительного займа, то максимальная сумма, выдаваемая банком, составляет 200 млн. руб. (не больше 80% от покупки).

Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом: "подводные камни" + 5 шагов к выгодному приобретению

Теперь давайте более детально рассмотрим, как выглядит покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, "подводные камни" и тонкости процесса поэтому

Вы можете воспользоваться услугами профессиональных риэлторов, которые возьмут большую часть оформления документов на себя. По мимо, бумажного вопроса, участие риэлтора снижает практически до нуля риск для физического лица, попасться в «лапы» мошенников, или пропустить "подводные камни" в процессе покупки. Однако, за подобные услуги придется заплатить довольно таки серьезную сумму. Риэлторская комиссия может составить до 10% от суммы сделки.

Можно попытаться заняться всем самостоятельно, но тогда к вопросу выбору недвижимости, а также оформлению документов необходимо подойти с собой внимательностью, осторожностью, т.к. такой вопрос, покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, "подводные камни" может иметь существенные. По данной теме, рекомендуем к ознакомлению материал «ИНВЕСТИЦИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ: 2 САМЫХ НАДЕЖНЫХ ВАРИАНТА!»

Мы составили поэтапную инструкцию. Используя её, физическое лицо сможете купить именно то, что интересует вас.

Выбор объекта – определяем цели покупки комерческого имушества физическим лицом

Для начала необходимо определиться с тем, для каких целей физическое лицо будет использовать объект. Планируете покупку недвижимости для нужд собственного бизнеса, то необходимо предъявлять конкретные критерии. Например, искать складские помещения в центре города может оказаться не самой лучшей идеей.

Если физическое лицо планирует покупку недвижимости для дальнейшей сдачи её в аренду, то лучшим выбором будут офисные или торговые помещения. Физическое лицо может обратиться к администрации интересующих вас торговых или бизнес центров. Как правило, там содержится подробная информация о свободных объектах и собственниках, желающих продать недвижимость. Это снижает риск для физического лица, попасть к мошенникам, но не стоит забывать, что особо привлекательные даже в этом случае могут иметь свои "подводные камни".

На этом этапе, лицу, планирующему покупку, все же рекомендуется обратиться за помощью к риэлтору, специализирующемуся на работе с коммерческой недвижимостью. Как правило, они владеют обширной базой данных. С помощью нее физическое лицо точно сможете подобрать именно то, который вы хотели купить.

Оценка объекта – выявление "подводных камней"

Любую недвижимость необходимо оценивать перед покупкой, выявлять "подводные камни" особо привлекательных предложений. Вот несколько основных критериев:

  • Общее состояние. Необходимо оценить необходим ли ремонт данного объекта, особенно это актуально для офисных и торговых помещений.
  • Инфраструктура. Для каждого типа недвижимости следует обращать внимание на отдельные элементы инфраструктуры. Если речь идет о промышленных объектах, то первоочередно нужно обращать внимание на транспортные развязки удобство подъездов. Если говорить об офисных или торговых центрах, то стоит смотреть на наличие парковочных мест и общественного транспорта.
  • Оценка инженерных коммуникаций. Наличие связи, канализации и интернета очень сильно влияет на ценообразование.

Это только самые основные моменты, все зависит от бизнеса, а также цели покупки коммерческой недвижимости физическим лицом.

На этом этапе стоит привлечь сторонних специалистов, по оценке недвижимости. Они могут найти скрытые дефекты или указать на незаметные факторы, влияющие на ценообразование недостижимости.

Проверка документов и заключение договора

Если устраивает цена и состояние имущества, то можно переходить к следующему шагу — самой сделке. Для начала необходимо проверить все документы, особе внимание следует уделить:

  • договору купли продажи;
  • кадастровые документы;
  • справки из БТИ.

Физическому лицу рекомендуется не экономить и привлечь юристов, специализирующихся на проведении операций с коммерческой недвижимостью, чтобы не пропустить "подводные камни".

Если с документами все в порядке, то можно подписывать договор и производить оплату. На этом этапе физическое лицо официально становится собственником данной недвижимости.

Регистрация прав собственности – заключительный этап

Завершающим этапом является регистрация сделки в Росреестре. После подписания всех документов они выдадут физическому лицу свидетельство о праве на собственность.

Покупка коммерческой недвижимости ИП

Процедура присвоения статуса ИП позволяет значительно снизить сумму налоговых отчислений. Специальные налоговые режимы подразумевают, что произвести налогообложение можно в особом порядке в течение определенного времени при покупке объекта. Налоговые вычеты при покупке ИП коммерческой недвижимости составят всего 6%.

Кроме того, предприниматель может получить кредит при условии, что объект недвижимости будет в залоге. При составлении документов стоит указать, что приобретаемое имущество планируется использовать для коммерческой деятельности – налоги при этом можно обойти. Продажа коммерческой недвижимости ИП на УСН предусматривает освобождение от уплаты НДФЛ (только при условии, что деятельность ИП на приобретаемой недвижимости рассматривается как предпринимательская).

Общая информация

Чтобы осуществить покупку коммерческой недвижимости, рекомендуется все тщательно взвесить и обдумать. Приобретение недвижимого имущества – это достаточно серьезный шаг. Необходимо обдумать перспективы своих вложений. Естественно, перспектива должна быть долгосрочной и гарантированной.

На начальном этапе необходимо изучить следующие наиболее важные моменты:

  • местоположение коммерческой недвижимости;
  • возможная выгода от расположения коммерческой недвижимости в этом районе города;
  • возможность развиваться в дальнейшем;
  • предполагаемые планы городских властей относительно того района, где располагается коммерческая недвижимость.

И это лишь часть наиболее важных вопросов, которые лучше обдумать заблаговременно.

Как осуществляется регистрация договора аренды нежилого помещения ? Ответ в нашей статье.

Узнайте, как оформить право собственности на гараж, прямо сейчас.

Важные нюансы

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости предполагает использование помещения в качестве:

  • торговой точки;
  • склада;
  • административного помещения;
  • производственного помещения.

Во время подписания договора купли-продажи коммерческой недвижимости продавец передает все права собственности на данный объект. А покупающая сторона обязуется принимать в свою собственность помещение, которое является нежилым, заранее выплатив продавцу оговоренную сумму.

Продавать и приобретать площадь в праве не только физические лица, но и юридические.

Если договор оформляется коммерческой организацией, то следует учитывать тот фактор, что она должна обладать правоспособностью (юридическое лицо должно иметь государственную регистрацию).

Если организация, осуществляющая продажу или приобретение нежилой недвижимости некоммерческая, то она должна обладать правами на совершение данных сделок.

Права организации обязательно отражаются в учредительном документе.

Физическое лицо, осуществляющее куплю-продажу нежилой собственности, должно быть дееспособно.

В ином случае, права физического лица представляет опекун. Опекун для совершения подобных операций должен получить разрешение на проведение сделок в органе опеки.

Договор купли-продажи оформляется в письменном виде. При этом нотариально заверять его необязательно. Естественно, документ должен быть скреплен подписями обоих сторон.

Стоимость на приобретение коммерческой недвижимости в РФ заключается в рублевом эквиваленте.

Передача коммерческой недвижимости новому владельцу должна быть отражена в передаточном акте или образце договора купли-продажи.

В договоре о купле-продаже помещения должны быть четко прописаны такие моменты, как:

  • площадь продаваемого объекта коммерческой недвижимости;
  • адрес расположения;
  • номер на поэтажном плане.
Нужна ли приватизация земельного участка под гаражом ? Узнайте об этом прямо сейчас.

Где оформляется купля-продажа дачи? Ответ вы найдете в нашей статье.

Фото 3

Особенности покупки коммерческой недвижимости физлицом

Коммерческая недвижимость — это объекты нежилого фонда, которые предназначены для получения прибыли (склады, офисы, магазины).

Сразу отвечу «да» на вопрос: «Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?» По закону, приобрести КН может и «физик», и физлицо в статусе ИП, и юридическое лицо.

Покупая склад или здание бизнес-центра на физлицо, обратите внимание на следующее:

  • Усли Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
  • При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
  • Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).

Важный момент! Для покупки коммерческой недвижимости необязательно регистрировать ИП. Если Вы будете зарабатывать на аренде нежилого помещения, то достаточно регулярно платить стандартный НДФЛ с доходов.

Можно ли взять банковский кредит на покупку КН под залог недвижимости?

Купить недвижимость без денег, увы, не получится. Даже с помощью банковского кредита. Первоначальный взнос — обязательное условие в любом банке!

Вот актуальные условия кредита «Коммерческая ипотека» от «Абсолют Банка».

Кредит выдается на покупку нежилой (коммерческой) недвижимости. Его максимальный размер составляет 15 млн. рублей (если объект находится в Москве, Санкт-Петербурге или области). Для других регионов максимум снижается до 9 млн. рублей. Оформить «Коммерческую ипотеку» можно на срок от 5 до 10 лет. Базовая ставка начинается с 13,9% годовых.

А дальше начинается самое интересное.

В Абсолют Банке Вы можете рассчитывать на, максимум 60% стоимости объекта. Хотите получить больше? Предложите банку дополнительный залог. В этом случае он даст Вам в кредит не 60%, а 80% стоимости объекта.

Причем, совсем не факт, что помещение оценят по рыночной цене. По правилам банка из двух стоимостей (цена продавца и оценочная) банк выберет меньшую. И не забывайте о дополнительных расходах: страховке, оценке имущества, услугах нотариуса и других.

Виды мошенничества с недвижимостью

Двойная продажа

Собственник может продавать один и тот же объект двум-трем покупателям.

Обременения

В момент продажи недвижимости она может находиться под обременением (например, в залоге у банка). Покупка такого объекта считается незаконной. В итоге покупатель лишится и объекта, и денег, которые за него заплатил.

И та, и другая мошенническая схема легко вычисляется по выписке из ЕГРН.

Какую стратегию выбрать и почему?

Сегодня известны три разных стратегии продажи коммерческой недвижимости:

  • Первая стратегия – когда стоимость недвижимости изначально завышается. В этом случае, разумеется, потенциальных покупателей будет меньше, но зато не будет лишних звонков. А покупатель в любом случае найдется (пусть не так быстро), которому нужна будет именно эта коммерческая недвижимость.
  • Вторая стратегия – стоимость выставляется адекватно (среднерыночная цена). Звонков будет много, но продать возможно свой объект ориентировочно за 1 – 2 месяца.
  • Третья стратегия – стоимость недвижимости выставляется ниже рыночной.

Какую из них выбрать – каждый собственник решает сам, ведь кому-то нужно продать срочно – значит лучше всего выбрать третий вариант (при этом потеряется примерно 25% от реальной стоимости). Если наоборот, то есть, время терпит, а нужно как можно больше денег выручить, то воспользоваться лучше первой стратегией. Ну, а вторая стратегия – самая универсальная, ее и применяют в большинстве случаев.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://bbf.ru/magazine/16/4037/
  • http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/pokupka-kommercheskoj-nedvizhimosti-fizlitsom-podvodnye-kamni.html
  • https://reitinvest.top/spravochnik-nedvizhimosti/pokupka-kommercheskoj-nedvizhimosti-fizicheskim-licom-podvod
  • https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/kommercheskaya/sdelki/pokupka-i-prodazha/kak-oformit-prod.html
  • http://zhivemvrossii.com/pomeshhenie/kuplya-prodazha.html
  • https://biznes-prost.ru/kak-ip-mozhet-kupit-kommercheskuyu-nedvizhimost.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий